海外不動産投資を行う際に問題となる点の一つとしてあげられるのが、現金でしか投資できないため、日本と比べると資産を拡大させるスピードが遅くなってしまう事が挙げられます。
しかし、タイ国内における融資に関する課題をPATTAYA LIFE HUBが解決いたします！
タイで不動産投資を検討する場合、日本とは異なる不動産投資ローンの条件や金利設定があります。特に外国人にとっては融資のハードルが高めですが、適切な準備と戦略を立てることで道が開ける可能性があります。ここでは、私が実際にタイで不動産投資を行った経験をもとに、タイでの不動産投資ローンに関するリアルな条件や注意点をお伝えします。ぜひ参考にしてください。
タイで不動産投資ローンを利用するための基本条件
法人化が必須
タイで不動産投資ローンを利用する際、外国人が個人名義で融資を受けるのは非常に難しいとされています。そのため、タイで法人を設立し、法人として融資を申し込むのが一般的な流れです。
3期以上の黒字決算
タイの銀行は融資審査において、法人としての実績を厳しくチェックします。少なくとも3期以上の黒字決算がなければ、不動産投資ローンの審査はかなり厳しくなるでしょう。
銀行口座の開設と取引実績
タイ国内の銀行口座を複数開設し、定期的な取引実績を積むことも重要です。不動産投資ローンを申し込む際、取引実績がない銀行では審査が通りにくいため、早めに口座開設を行い、資金の入出金や定期預金などで関係を構築しておくと良いでしょう。
タイの不動産投資ローン：具体的な条件と注意点
融資期間（貸出期間）
タイの不動産投資ローンの一般的な貸出期間は10～15年が目安です。また、最初の3年間は一括返済ができないという契約形態が多く、短期の転売（いわゆるキャピタルゲインを狙った売買）には向きません。物件購入時には権利書を銀行に預けるケースがほとんどで、銀行の許可なく物件を売却するのは難しい点にも留意しましょう。
抵当権の設定
不動産投資ローンを組む際、購入する不動産だけでなく既に所有している不動産にも抵当権が設定されることが多々あります。これにより、追加で担保を提供する必要が生じる場合があります。投資家にとっては大きなリスク要因となりますので、十分に検討しましょう。
金利の水準
タイの金利は、MLR（Minimum Lending Rate）＋2％前後が一般的です。たとえば2024年1月時点では、金利約9％程度が目安とされています。日本の不動産投資ローンと比べると高めの設定となりますので、返済計画を慎重に組むことが大切です。
さらに、最近は貸し倒れリスクが高まっているとの指摘もあり、今後は融資基準が厳しくなる可能性があるため、早めにローンを検討することも選択肢の一つです。
差し押さえ物件を狙った不動産投資は現実的か？
金利上昇や経済状況の変化から、貸し倒れが増加するタイミングでは差し押さえ物件（いわゆる「NPL物件」）に注目する人もいるでしょう。しかしタイでは、次のような点から差し押さえ物件の取得は容易ではありません。
- 市場に出回るまでに時間がかかる
金融機関が差し押さえを実行し、物件を販売できる状態になるまで、相当な期間を要するケースが多いです。 - 優良物件は銀行の「VIP顧客」に先に流れる
銀行が仲介する際、親しい顧客や取引実績がある企業・投資家に優先的に情報が渡り、一般投資家には魅力的な物件がほとんど回ってこない場合も珍しくありません。
これらを踏まえると、差し押さえ物件を狙う戦略だけで大きな成果を期待するのは難しいと考えられます。
タイで不動産投資ローンをスムーズに利用するためのポイント
- 法人化としっかりした実績づくり
不動産投資ローンを利用するためには、法人名義での融資申請が最も一般的です。法人化後、しっかりと黒字決算を続けることで銀行との信頼関係を築きやすくなります。 - 銀行との取引実績を積む
早めに銀行口座を開設し、売上の入金や生活費の支払い、定期預金などの取引を増やすことで実績を作ると、不動産投資ローンの審査においてプラスに働きます。 - 長期的な視点での投資計画
不動産投資ローンの返済期間は10～15年が一般的で、短期売買での利益確保は難しい傾向があります。市場の動向や金利の変動を踏まえつつ、長期保有を前提とした投資計画を立てることが大切です。 - 日本より高い金利を織り込んだ収支管理
タイの金利は日本と比較して高いため、返済額の増加やキャッシュフローの圧迫が想定されます。物件から得られる家賃収入や将来的な売却益を計算する際は、金利コストを十分に考慮しましょう。
まとめ：不動産投資ローンを活用してタイで成功を目指すには
タイで不動産投資ローンを活用するには、日本と比べて厳しい融資条件や高金利に注意する必要があります。とはいえ、法人化や取引実績の積み上げ、長期的な投資視点を持つことで、着実にチャンスを広げることが可能です。
- 法人名義での不動産投資ローンに切り替える
- 銀行との信頼関係を構築するための取引実績づくり
- 長期的な計画に基づいた収支管理
これらをしっかりと行えば、タイでの不動産投資も十分に実現可能です。現地の専門家や信頼できるパートナーのサポートを受けつつ、ぜひ検討してみてください。タイでの不動産投資が皆さんの成功へとつながることを願っています。
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